אילו מסלולים מרכיבים משכנתאות משתלמות ב-2021?

משכנתא היא אחד המוצרים היקרים ביותר שאנחנו רוכשים. בדרך כלל כשמבקשים את ההלוואה ארוכת הטווח רוב תשומת הלב מופנית לניסיון לשכנע את הבנק להיענות בחיוב, כך שאפשר יהיה לרכוש את הנכס המבוקש בעזרת הכסף שיתקבל – אבל גם להרכב ההלוואה המבוקשת יש חשיבות רבה. כדאי לזכור שההחזר החודשי משפיעה באופן משמעותי על ההכנסה הפנויה במשך 10, 15 ואפילו 20-25 שנים, ואם לא בוחרים נכון מבין כל אותם מסלולי משכנתאות, התשלום החודשי עלול להיות גבוה יתר על המידה.
דגש נוסף הוא מניעת סיכונים מיותרים. משכנתאות הן מוצר לטווח ארוך, וגם מה שנראה כיום אטרקטיבי עלול להתגלות בעוד 4-5 שנים ואפילו בעוד שנה שנתיים כיקר להחריד – ולכן תמהיל חכם נזהר מסיכון עודף.

מסלול פריים
בסוף 2020 עדכן בנק ישראל מגבלה משמעותית מאוד בקשר ללקיחת משכנתאות: אם עד לאותו מועד מסלול הפריים הוגבל לשליש בלבד מסך ההלוואה, הרי שכיום ניתן לקחת גם שני שליש מהסכום במסלול זה. הסיבה למהלך הדרמטי הייתה הרצון להקל על לוקחי המשכנתאות וזאת משום שכיום מסלול הפריים נחשב לזול במיוחד (נכון ל-2021 ריבית הפריים עומדת על 1.6% בלבד) – ואכן ההמלצה היא לקחת משכנתא שרכיב הפריים בה הוא 50%. לא כדאי לתת משקל רב יותר למסלול זה משום שבעתיד ריבית הפריים עלולה לעלות, דבר שיגדיל מאוד את ההחזר החודשי.

עוד כדאי לדעת שבעקבות הצעד של בנק ישראל הבנקים העלו את הריבית במסלולי הפריים – למשל מפריים מינוס חצי אחוז לפריים פלוס 0.1%, ובפרט כשהחלק של המסלול הזה במשכנתא גבוה. בהתאם המלצה חשובה היא לבצע השוואה מקיפה בין הבנקים ואפילו להתמקח.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה
המשקל המומלץ של מסלול זה בתמהיל נכון הוא 30-35%. היתרון העיקרי של המסלול הוא היציבות כתוצאה מהריבית הקבועה ומהיותו לא צמוד למדד. מצד שני, הריבית שגובים הבנקים במסלול קל"צ גבוהה יחסית. כדאי לבחון מהי עמלת הפירעון שתידרשו לשלם אם תרצו להחזיר את החלק הזה בהלוואה או למחזר אותו.

משכנתאות עם ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
הרכיב השלישי של משכנתאות משתלמת הוא המסלול שבו הריבית משתנה אחת ל-5 שנים ובנוסף היא צמודה למדד. משקלו של רכיב זה הוא 15-20%. היתרון החשוב ביותר שלו הוא הריבית היחסית נמוכה ובפרט כשבוחנים את הריביות לטווח הארוך, ובנוסף ישנן נקודות יציאה אחת ל-5 שנים. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את האפשרות שהריבית תעלה לאחר 5 שנים כך שהמשכנתא תתייקר.

לכמה שנים לקחת משכנתא?
סוגיה חשובה נוספת היא תקופת ההלוואה. על-מנת לדעת מהו המינימום האפשרי מבחינתכם יש לחשב את כושר ההחזר החודשי, כך שתישאר לכם גם מספיק הכנסה פנויה לשאר ההוצאות השוטפות. מומלץ לנסות לגייס הון עצמי גבוה ככל האפשר, כדי שאפשר יהיה לקצר את תקופת המשכנתא ו/או להגיע להחזר חודשי נמוך יחסית.